Mietrechtliche Probleme spielen im täglichen Leben eine große Rolle. Der Bedarf an Mieträumen ist groß. Die meisten Menschen wohnen zur Miete, viele Gewerbebetriebe und Unternehmen sind auf gemietete Räume angewiesen. Vielfach gehören Mieträume und auch gemietete Grundstücke zur wesentlichen Grundlage der privaten Lebensgestaltung sowie der wirtschaftlichen Existenz der Mieter. Aber gerade auch für Vermieter ist die Vermietung ihrer Mietobjekte von enormer wirtschaftlicher aber auch persönlicher Bedeutung.
Nachfolgend ein Auszug aus den mietrechtlichen Gebieten, in denen Rechtsanwalt Gerstner gerne für Sie tätig wird:
Die wesentliche Hauptpflicht des Mieters im Mietverhältnis ist die Zahlung der vereinbarten Miete einschließlich etwaiger vom Mieter zu tragenden Betriebskosten (§ 535 Abs. 2 BGB).
Nach der gesetzlichen Regelung in § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete in der Regel im Voraus zu zahlen und zwar spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts für den die Miete zu entrichten ist. Für Mietverhältnisse, die vor dem 01.09.2001 begründetet wurden, können abweichende Regelungen Anwendung finden.
In den heute gängigen Mietvertragsformularen bei Wohnraum- und auch Geschäftsraummietverhältnissen ist der Zeitabschnitt für den die Miete zu entrichten ist zumeist der Kalendermonat. In diesen Fällen ist die Miete nach § 556b Abs. 1 BGB fällig am dritten Werktag eines jeden Monats für den laufenden Monat.
Folgen des Ausbleibens der Mietzahlungen:
Zahlt der Mieter trotz Fälligkeit die Miete nicht, tritt automatisch Zahlungsverzug ein. Eine vorherige Abmahnung oder Zahlungsaufforderung ist dabei nach §286 BGB nicht erforderlich. Je nach Einzelfall kann es jedoch dennoch ratsam sein, den Mieter zunächst abzumahnen.
Der Zahlungsverzug des Mieters stellt eine Verletzung seiner vertraglichen Pflichten dar. Er hat daher in der Regel den beim Vermieter durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzen. Hierzu gehören insbesondere Verzugszinsen sowie die zur Rechtsverfolgung notwendigen Kosten.
Der Mieter hat somit in aller Regel die Kosten für die Beitreibung der ausstehenden Miete durch einen vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt zu tragen.
Neben dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung der rückständigen Miete sowie der Verzugskosten, begründet ein Zahlungsverzug des Mieters unter Umständen auch ein Kündigungsrecht des Vermieters.
Ist der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug geraten und hat der Zahlungsrückstand ein bestimmtes Ausmaß erreicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, d.h. ohne Einhalten einer Kündigungsfrist kündigen (§ 543 Abs. 2 Ziff.3 BGB).
Das soziale Mietrecht gewährt dem im Zahlungsverzug befindlichen Mieter weitreichenden Schutz. So kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Nachzahlung der geschuldeten Miete unwirksam werden. In einem Mietrechtsprozess kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Räumungs- und Vollstreckungsschutz genießen. Die Kündigung eines Mieters wegen Zahlungsverzugs kann daher einen erheblichen Zeitraum in Anspruch nehmen, erhebliche Kosten entstehen lassen, die der Vermieter zumindest vorstrecken muss und zu einer großen nervlichen Belastung des Vermieters führen. Daher kann es in manchen Fällen auch ratsam sein, im Einvernehmen mit dem Mieter durch Abschluss eines entsprechenden Aufhebungsvertrages das Mietverhältnis zu beenden.